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          樓市快訊

          北京二手房市場的極限拉扯:賣家大降價,買家等撿漏

          2023-10-14來源:鄭州房產網北京二手房市場的極限拉扯:賣家大降價,買家等撿漏

            “認房不認貸”一定程度上轉錄了北京二手房市場的供需兩端,這在具有“消費晴雨表”之稱的國慶長假期間展現出尤甚。


            “北京二手房掛牌量再創新高”“二手房源經常出現明顯降價趨勢”,國慶假期尚未完結,這些消息便淪為地產圈的熱點話題。


            與此同時,9月二手房網簽數據揭曉,當月二手房簽約情況建構了今年以來僅次于上半年“樓市小陽春”的又一佳績,不忘市場對于“金九”的預期。


            進入10月,豐富的掛牌房源在降價促銷的加持下,能否再度延續9月的良好形勢、締造“銀十”?


            掛牌量大幅快速增長,掛牌價大幅下調,購房者依然吐槽“太貴了”


            國慶假期中,關于樓市的各類消息再度出現在社交媒體的話題榜上。二手房“掛牌量創新高”“學區房價格直降”等消息屢見不鮮,“黃金周”好像是為樓市交易吹向了“天時”的東風。


            “二手房掛牌量自9月初以來持續大幅快速增長?!薄吨袊洕芸酚浾咭再彿空呱矸輰Ρ本┒址渴袌稣归_探訪時,一名二手房中介對上述消息作了佐證,“不少房主是想要賣掉舊房賣新房,有人想把多余的房子賣掉減輕還貸壓力,也有人想套現做到點別的,各有各的想法?!?/p>


            自9月初北京推行“認房不認貸”政策以來,二手房掛牌量劇增,這一現象一度被業內形容為“井噴”,國慶黃金周延續了這一勢頭。據鏈家網收錄于的數據表明,僅自10月1日至7日,北京全城追加的“7日新上”二手房數量達到3104套,至國慶假期結束,在售的二手房數量已達到141795套。


            大量房源涌進市場,對二手房交易走勢產生一定影響,特別是在政策組合拳的驅動之下,市場給出了正向對系統。


            據北京寄居建委發布的網簽數據顯示,在剛剛過去的9月,北京市存量房住宅簽約套數超過14262套,簽約面積126.84萬平方米。這一數據為下半年以來的最高水平,遠高于7月的9718套和8月的10960套,僅次于今年2、3月份的 “樓市小陽春”時期,與2022年9月的14329套幾乎持平。


            不少觀點認為,上海證券交易所量激增一定程度上反映出賣房者急于使出的心態,尤其是其中還預示著不少二手房源的大幅降價。


            記者查找各類二手房中介網絡平臺找到,近期掛牌價下調并不是個別現象,不少房源的掛牌價甚至出現數十萬元的下調。例如位于大望路某小區的一套三居室,2022年10月掛牌價多達1200萬元,其后經歷了4次降價調整,最近一次調價出現在國慶前夕,掛牌價已上調至850多萬元,較之前上調了40萬元,較歷史最高價上調了300多萬元。


            “這些天已經有人開始下調掛牌價,還有不少房主也在猶豫要不要降價?!鼻笆鲋薪樯踔羷裾f記者,“您要是不生氣賣,還可以再等等?!?/p>


            就基本的商業邏輯而言,降價自然有利于促成交易。但現實是,不少房源即便是降價也未必能達到預期的促銷目的。


            9月21日,坐落于朝陽區北苑商圈的中國鐵建國際城154套房產開始競價拍賣會,底價總價值約10.77億元,起拍平均單價為87357元/平方米。由于起拍價低于該小區市場價近7000元/平方米,且標的房源均為從未居住于過的毛坯房,此次拍賣會一度引起大量購房者注目。


            《中國經濟周刊》記者對該項目現場走訪時發現,國慶假期前后,到訪該小區看房的意向購買者眾多,不少人正是沖著“低于市場價”而來。一名負責分銷的中介告訴記者,由于形式上是競價拍賣,最終成交價格能否高于市場價還不好說,但如果是通過中介渠道參與競拍,選房時基本上可以回避有人競拍的房源,需要做以低于市場價的底價售予。


            從北京產權交易所公布的數據來看,中鐵國際城在國慶前后通過競價拍賣的方式售出至少20套房源。前述中介告訴他記者,已售出的房源幾乎都是“一個蘿卜一個坑”“我知道的只有兩個客戶(不存在競價的情況)”。


            配套成熟、地段繁華、學區優勢,且在價格上作出如此“妥協”,成為中介促銷這類二手房的一系列賣點,但這也不能讓大部分購房者下定決心?,F場看房的一對母子對于拍賣底價依然得出了“太貴了”的評價。這位母親看完一套待售房屋后認為,小區戶型布局不太理想,翻新不存在一定難度,樓間距過密,以及價格依然偏高。兒子則認為,價格有可能還會之后叛,要等等再看。


            10月7日,前述中介告訴他記者,近期中鐵國際城的競價拍賣效果近不及預期,未來價格可能會進行上調,“如果不著急這一時半會兒,的確可以‘等等再看’”。


            賣家頻頻調價更有買方,談判桌上考驗心理素質


            并非所有二手房都在降價擠兌,除核心區域房價依然結實外,現實交易中也不乏利用價格上調刺激購房者的賣家。


            據朝陽區一家二手房中介銷售人員向記者描寫,其代理的房源中有業主在一年多的時間里多次對掛牌價展開漲跌不一的調整,“他掛出的價格是高于小區均價的,有可能擔心自己的房子買便宜了,一直覺得本區的房子應當處在‘待漲’階段;也或許是想要漲價吸引看上這套房子的人下定決心去賣,畢竟買方還可以砍價嘛?!被蛟S是這種方式沒能奏效,“最近他又上調了價格?!痹撲N售人員說道。


            這種試圖生產焦慮的手段不是僅有無效果,二手房買家秋珊向記者敘述其購房經歷時用“做局”來形容這一過程。


            據她描寫,2022年春節后,她花了兩個多月的時間看房,之后將目光鎖定在地鐵10號線北段的一套40年房齡的老式住宅?!爱敃r手里有50多萬元積蓄,再加公積金、家里湊錢等七七八八,這套小房子正好在預算范圍內,趁午休的時間去看了一次,挺喜歡的,就有了買房的沖動?!?/p>


            整個談判買房的過程可謂“高效”?!耙驗闆]經歷過大事,約定了談判時間后,帶了一個親戚陪我一起去,我全程基本處于懵懂狀態,由親戚幫我談判?!鼻锷褐v述,“對方要價335萬元,我們還價328萬元,對方嫌較低。這時候中介也說同一天還有一家在看這個房子,我內心更迫切,有種搶房的心態,最終以330萬元成交,整個談判過程15分鐘左右搞定?!?/p>


            至今年9月,該小區不少房子紛紛上海證券交易所出售,秋珊注意到,與她的房子差不多的二手房源掛牌價僅有300萬元出頭,就實在自己當初買貴了,再次復盤談判過程時,實在自己當初是被對方與中介配合“做了局”。


            業主許菲則抱著“能賣多少算多少”的態度,正在考慮到將業主的一套房子上海證券交易所出售。她認為眼下是一個出手賣房的好時機,“北京的房價已經平穩在高水平很幸了,而且二手房本身也在不斷貶值,現在變賣應當能有個好價錢,未來不太可能經常出現大上漲?!?/p>


            目前許菲一家三口正住在這套“待售”的房子里,每月的房貸支出淪為其僅次于的經濟壓力?!啊J房不認貸’施行后,買方群體不斷擴大了,說不定有人就看上這套房買走了?!痹S菲回應,“房貸月可供比租一套房子的租金低得多,現在先把房子買了可以緩口氣,以后房價降下來的時候再考慮買一套?!?/p>


            買家心態:“貨比三家”“等等再看”“擇機撿漏”


            性價比、保值情況、地段方位、學區優勢、設施水準、鄰里人脈、未來規劃,甚至風水講究、眼緣這類帶有玄學色彩的因素都能被賣方當作作為二手房的賣點。在記者對二手房市場進行全面探訪的過程中,中介銷售竭盡所能勸說買方接受“現在買房正是物有所值”這一說法。


            但與之形成對比的是,很多購房者認為二手房市場并不缺少房源,整體而言屬于買方市場,未來價格還有上升空間,“貨比三家”“等等再看”“擇機撿漏”成為不少人的真實心態。


            “二手房市場水太深,掛牌價變動這么頻繁,想必還有不少水分?!彼謴娜輵B度的購房者詹森看房一年多,仍在等候價格下跌,“核心地段的房子有可能是真的降不動,但動輒十幾萬每平方米的房價水平用上低房齡,作為首套房買家,我在心理上是無法接受的?!?/p>


            詹森認為,一些非核心區域的二手房面臨同區域商品房的競爭性沖擊,且出售人群以中低收入者居多,這些人的購買力受限,如果實在買了也就沒有了出售性欲,二手房未來在非核心區域市場上的地位不會逐漸邊緣化。供過于求,價格自然也不會再叛一截。


            “如果在現階段買房,我可能會等一個‘撿漏’的機會。我的一個朋友就曾經以高于市場價三成的價格買到了一套二手房,原房主緩著出國大幅降價拋售。要是我能幸運地獲得這樣的機會,作夢都會笑醒?!闭采f道。


            秋珊對買房時遭遇的疑似“做局”耿耿于懷,高額的房貸月供導致其消費降級,“現在只敢在拼成多多上購物了”。當初買房時的沖動和憧憬在更為現實的還貸壓力下早已消失只剩,秋珊甚至一度猜測自己是否真的有買房市場需求,“如果時間能倒回去,我一定會選擇不買房,租房過一輩子其實也沒什么不好”。(文中受訪者皆為化名)(記者 張宇軒)

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