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          本地樓市

          你的房貸利率調整了嗎?

          2023-10-04來源:鄭州房產網你的房貸利率調整了嗎?

            存量房貸利率調整正式落地!9月25日起,中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行正式對存量首套住房貸款利率展開調整。根據此前多家銀行發布的公告,對于原貸款派發時執行首套房貸利率標準的存量房貸,客戶無需遞交申請人,各大行將展開集中調整。


            哪些購房者的房貸利率能夠上調?能下調至什么標準?對房地產市場有何影響?


            “LPR+低基點”調整為“LPR+低基點”


            在浙江義烏工作5年后,陳楠希買了第一套房。最近,存量房貸利率進行批量調整,她淪為受益人之一。


            “我的貸款時間從2021年11月開始算起,貸款期限為30年。在調整存量房貸利率前,房貸利率按照LPR(貸款市場報價利率)加115個基點的方式計算,為5.45%,這樣算下來,每月該還房貸在1萬元翻身。存量房貸利率調整后,我的房貸利率調升LPR標準,現在按4.3%執行,每月還貸金額較少了1000多元?!标愰Uf。


            上調存量首套住房貸款利率,是近期倍受關注的樓市重磅新政。


            9月7日,工、農、中、建四大國有商業銀行分別發布公告,明確存量首套住房貸款利率調整有關事項。9月25日,各家銀行開始月上調存量首套住房商業性個人住房貸款利率。根據四大國有商業銀行發布的公告,此次調整的范圍,是今年8月31日前已派發和已簽訂合同但未派發的首套住房商業性個人住房貸款。按照貸款發放時間,四大行的調整范疇基本區分為2019年10月以前、2019年10月至2022年5月中旬、2022年5月中旬至2023年8月31日前發放的住房貸款。


            易居研究院研究總監嚴邁進分析,根據時間劃分來看,在2019年10月前買房的購房者多在樓市走熱階段入手,當時房貸政策較為嚴格,房貸利率廣泛較高。在其他兩個時間段購房的,房貸利率也不存在調整空間。


            “通俗地說道,房貸利率下調就是把房貸利率的計算公式做調整,每個月的月供根據調整后的新公式重新計算?!眹儡S進說。2019年10月,房貸利率“換錨”月實行,新的派發商業性個人住房貸款利率,以最近一個月適當期限的LPR為定價基準加點形成?!澳壳?,絕大多數購房者的房貸利率都是按照‘LPR+基點’的方式進行的。在LPR恒定的情況下,基點越高,購房者的房貸利率就越高,反之亦然。這次調整,其實就是把‘LPR+低基點’調整為‘LPR+較低基點’?!彼f道。


            比如,根據中國工商銀行的公告,2019年10月8日(不不含當日)前派發、按拒絕轉換為貸款市場報價利率定價的浮動利率貸款,最低可調整至適當期限LPR不加點;2019年10月8日(不含當日)至2022年5月14日(含當日)派發的、繼續執行LPR定價的浮動利率貸款,低于可調整至全國首套房貸利率政策上限,即相應期限LPR不加點;2022年5月14日(不不含當日)后發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款,最低可調整至全國首套房貸利率政策下限,即相應期限LPR-20個基點。


            “這次住房貸款利率調整,我的利率就從之前的LPR特64個基點上調為LPR,每個月能少還200多元房貸?!蓖『颖碧粕降奶K晨陽說道。


            “二套轉首套”群體顯著獲益


            按照多家銀行公布的公告,此次調整面向的是存量首套房貸利率。也就是說,在8月31日前,金融機構已發放或已簽訂合同但未派發的首套房貸,借款人可以必要申請調整房貸利率。


            近期,“認房不認貸”政策月落地后,不少“二套轉首套”的購房者提出了這樣的問題:我的住房貸款利率能隨之調整嗎?


            “在執行‘認房不認貸’政策后,原二套房貸被認定為首套房貸的借款人也可以申請減少房貸利率?!闭新摻鹑谑紫芯繂T董希淼告訴本報記者。對于持有多達一套房產的借款人,如果其中有一套住房有貸款,則原歸屬于二套房貸?,F將其他房產出售后,名下的一套住房成為家庭唯一住房、二套房貸變為首套房貸,可以申請人調整。


            此外,以中國農業銀行公告為事例,房屋出售時家庭在當地沒有其他成套住房,但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸,現在當地政府繼續執行“認房不認貸”政策的,也在此次房貸利率調整范圍內。


            北京“新市民”李琦就是前述一類購房者。2017年,他在老家貴陽售予了一套住房。兩年后,他又在工作地北京購買了一套二手房并申請人了200萬元的貸款?!爱敃r北京執行的是‘認房又認貸’政策,我之前雖然在北京沒房,但在外地有貸款記錄,所以按照二套房貸利率申請的貸款,利率為5.88%?!崩铉f道,今年9月1日,“認房不認貸”政策在北京落地,他的住房因此從二套房并轉派套房,執行首套房貸利率,即LPR不加點。折算下來,每月能比之前較少還2000多元房貸。


            同住北京的呂莎則屬于“賣一賣一”的移位類購房者。2020年9月,她“賣一買一”移位了一套新房,買入時按照二套房貸利率5.35%申請了貸款?!白罱J房不認貸’政策落地后,我的房可以享受相應房貸利率調整。9月25日當天,我通過手機銀行APP看見房貸利率已經調低到4.75%,一個月能省下將近500元錢?!彼f。


            “從具體操作來看,調整存量首套房貸利率主要有兩種方式:第一種是利率變更,由借款人與銀行協商變更存量房貸利率;第二種是以新換回原有,由銀行根據借款人申請,新的發放貸款置換存量首套房貸。從公告看,四家大型銀行均以利率變更居多?!倍m嫡f,“‘二套逆首套’等類似情況必須借款人主動發動申請,但多數銀行提供了線上申請人渠道,能在僅次于程度上為借款人獲取便捷?!?/p>


            減輕居民利息負擔,強化消費能力


            業內人士分析,此次多家銀行調整存量首套房貸利率,是迎合國內房地產供求關系發生變化的關鍵措施。


            今年上半年,受房貸利率上行、居民本身資產配置規劃、理財產品收益不理想等多重因素影響,全國多個城市經常出現“提早還貸潮”,客觀上對商業銀行收益造成了一定影響。在7月14日舉辦的國新辦新聞發布會上,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾就提及,前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高水平,這與提早償還大幅增加有較小關系?!鞍凑帐袌龌?、法治化原則,我們反對和希望商業銀行與借款人自主協商更改合同誓約,或者是新發放貸款移位原來的存量貸款?!编u瀾說道。


            8月31日,中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合公布《關于調整優化住房信貸政策的通報》和《關于減少存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。


            中國人民銀行有關負責人表示:“近年來我國房地產市場供求關系再次發生了重大變化,借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求?!毕陆荡媪孔》抠J款利率,對借款人來說可節約利息支出,不利于擴大消費和投資;對銀行來說,可有效增加提早還貸現象,減低對銀行利息收益的影響。同時,還可壓縮違規用于經營債、消費債移位存量住房貸款的空間,增加風險隱患。


            “我們預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充份享受政策紅利,其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整?!编u瀾說,“存量房貸利率的減少可以減輕居民利息開銷,顯著增強消費能力。本次政策調整受到影響是中長期的,可持續為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少開支,反對提升居民消費能力,有效促進消費快速增長?!?/p>


            在董希淼顯然,上調房貸利率有助于穩定和不斷擴大住房消費市場需求,進而增進房地產市場健康平穩發展。接下來,還可因城施策對限購、限貸、限售政策進行再優化,如中止過于嚴苛的限購措施、調整存量二套房貸利率等,進一步從需求側發力激發住房消費需求。對于銀行而言,可以通過降低存款利率、加大信貸投放力度、發展財富管理業務等,進一步構建精細管理,對沖存量房貸利率調整對利潤和息差的影響。(廖睿靈)

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