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          鄭州新聞

          房地產企業轉變發展模式 行業邁向品質提升

          2023-06-14來源:鄭州房產網房地產企業轉變發展模式 行業邁向品質提升

            當前,我國住房發展已從總量緊缺轉為結構性供給嚴重不足,進入結構優化和品質提高的發展時期,人民群眾對住房的要求從“有沒有”轉向“好不好”,房地產新發展模式的探索也將圍繞品質提高進行。


            從“有沒有”向“好不好”


            過去20余年,房地產市場發展速度快,發展方式相對較粗獷,房地產行業更側重規模的擴展和開發速度。當房地產行業逐步轉入平穩發展的新階段后,品質提高將是房地產新的發展模式的最重要內涵。


            住房和城鄉建設部部長倪虹表示,當前,房地產市場已經從解決“有沒有”改向解決“好不好”的發展階段,提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子,是房地產市場高質量發展的必然拒絕。從好房子到好小區,從好小區到好社區,從好社區到好城區,進而把城市規劃好、建設好、治理好,讓城市更宜居、更韌性、更智慧。


            清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,我國房地產市場雖然已經走到較長發展歷程,發展速度很快,但離平衡成熟期完備還有很長的路要走。房地產業的新發展模式應當具備高質量可持續發展特征,需要增進房地產業良性循環和健康發展。


            中國房地產業協會會長馮俊回應,建合乎人民群眾不斷快速增長的美好生活拒絕的好房子,辟人民群眾滿意的好房子,是房地產企業的責任,也是房地產企業能夠生存發展的條件。因此,房地產業所獲取的產品,每一個建筑物都應該精辟歷史的評判,經得起群眾的評判;組合成街區和城市的建筑,不但要表現本身的功能和美,也要創造街區與城市的功能和美。


            對企業而言,其利潤來源也將與品質提升息息相關。國海證券政策和地產首席分析師夏磊指出,房企利潤將主要源于提高產品和服務品質的溢價。隨著消費不斷升級,消費者觀念也在變化,將更側重品質,更推崇品牌知名度、社區服務、產品否綠色低碳智能等多個維度。


            企業改變發展模式


            過去的發展路徑下,房企形成了“低負債、高杠桿、高周轉”的“三低”模式,這種模式在當下已經難以為繼。劉洪玉表示,對房地產企業而言,新發展模式必須更加“聚焦、穩健、專業”。


            浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為,房企應調整投融資模式,在產品力、服務力以及盈利能力等方面練就功夫,從寬資產向輕重并舉轉變,從增量開發向增量存量共同發展改變。對傳統住房開發、社區建設、城市規劃理念與城市發展模式進行重構,城市更新、老舊小區改建、養老地產、大物業管理等,都是最重要的發展方向。


            經營服務業務是不少房企早就重視的領域,有些企業早在多年前就已經開始著眼長遠轉入新的賽道。與房企傳統的開發業務不同,經營服務業務靠經營管理不動產以及提供物業服務來賺取利潤。經營服務業務能建構長期、穩定的回報,風險低、外用波動能力強的優勢越發凸顯。一些企業的經營服務業務已顯露出較好成長性。來自萬科的數據顯示,2022年其經營服務業務收入512.6億元,同比快速增長23.1%。萬科預計,其經營服務業務收入在2023年將構建兩位數快速增長,且從2022年的零利潤開始轉入利潤正快速增長階段。另一家房企龍湖,其商業綜合體的“天街”品牌已經越來越為人所熟知,商業運營已經被龍湖視作2022年業績的壓艙石。2022年,龍湖經營性業務的運營及服務利潤占比已達27%,企業對未來5年非房地產開發利潤占比達到50%以上表示有信心。


            當前,不少房地產企業的非房地產開發業務毛利率已經低于開發業務。不少房企在代建、物管、商業地產、長租公寓、園林、設計以及施工等領域均有良好展現出。


            政策大力引領探索


            企業對于新的發展模式的探索離不開政策的引領。政府應通過持續完備土地、金融、財稅等相關政策,推動房地產長效機制建設,引導市場對房地產新的發展模式的探索。


            租并購舉是新的發展模式的一個最重要方向,住房租賃將在解決問題寄居有所居方面充分發揮更突出的起到。當前,保障性租賃住房作為國家住房保障體系頂層設計中的一個最重要種類,正處于快速發展階段。專家回應,保障性出租住房重在解決新市民、青年人的住房困難問題,政府應提供政策支持,引導多主體投資、多渠道供給。經過多年發展,我國住房出租市場已初具規模。數據顯示,“十四五”期間,全國計劃籌措建設健租房870萬套,其中人口凈流入較多的40個重點城市計劃籌集保租房650萬套。2021年至2022年,全國已籌集建設健租房約360萬套,“十四五”目標完成率約40%。住建部在今年年初工作會議上提出,大力增加保障性出租住房供給,堅實推進棚戶區改建,新開工建設籌措保障性出租住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套(間)。出租購并舉離不開金融支持,當前保障性租賃住房房地產投資信托基金(REITs)正日益完善,有關金融主管部門也多次表態或發布相關意見,支持住房出租市場發展。


            綠色低碳發展是房地產業未來發展的最重要方向,其中也蘊含著極大的商機。近年來,國家出臺的眾多綠色低碳發展的涉及規劃和發展舉措中,很多與房地產業、建筑業息息相關。房地產業積極擁抱綠色發展機遇,新建住宅更好適應環境綠色建筑評價標準的同時,既有建筑節能改造也有更大空間。此外,各地政府也在積極推動城市更新,主要方向包括持續前進老舊小區改建,建設完整社區;前進城市生命線安全工程建設;城市歷史街區、歷史建筑的保護與傳承;城市數字化基礎設施建設;等等。不少房地產企業正融合自身優勢、選取相關方向大力投身城市更新,找尋發展機遇。(記者 亢 舒)

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