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          “認房不認貸”新政加碼,上海樓市怎樣了

          2023-10-26來源:鄭州房產網“認房不認貸”新政加碼,上海樓市怎樣了

            10月17日,上海優化住房公積金貸款套數確認標準,淪為全國首個實施公積金“認房不認貸”的一線城市。新標準規定,無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的,可以確認派套住房;在上海有數一套房、符合改善型確認條件,在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的,確認為第二套提高型住房。


            新政一出,此前顯得下滑的樓市又有了重振雄風的意味。10月19日晚間,記者在位于上海市浦東新區世紀公園板塊的散步道、跑步道、社區鄰里中心等地看見,房地產中介們把一塊塊房屋展出板新的放置了出來。


            這樣的景象,似曾相識。9月1日,上海發售商業貸款“認房不認貸”新政時,房地產中介們也在夜間市民散步的步道周圍支起過小板板。


            來自中國指數研究院的數據顯示,9月上海二手房市場熱度有所回暖,二手住宅價格環比暴跌0.08%,跌幅較前一個月收窄0.08個百分點。上海房地產交易中心數據表明,9月上海二手房成交價17503套,相比8月下降了13%。在10月的前12天,上海有約4000套二手房成交價。


            “認房不認貸”新政加碼后,上海樓市會出現哪些變化?提高型剛需可以入場了嗎?


            “金九銀十”樓市能否跑出量


            10月18日,上海公積金“認房不認貸”新政宣告后的第二天,上海二手房成交量當天就實現了543套、3.81萬平方米的回落。而10月1日至6日,受“十一”長假影響,上海二手房每天的成交量均在100套以下。10月7日開始回暖,二手房日成交量一度相似700套,此后回穩在500套左右。


            在上海的二手房交易圈內,有一個月成交量“榮枯線”,業內人士把這條線定位在月成交價1.5萬套上下。按照10月目前的二手房成交情況,如果要想要超過9月1.75萬套的成交量,此后的日成交量須在700套左右,如果要守住1.5萬套的“榮枯線”底線,那么日成交量須維持在580套左右。


            10月19日晚間,浦東世紀公園附近,至少有5家有所不同品牌的房產中介出來擺攤,不時有市民外面中介討論新政?!拔椰F在寄居的房子有房貸,如果我現在償還房貸,再置換一套房子,還算數首套嗎?”這是中介小方被回答得最少的一類問題。


            小方告訴他記者,10月18日全天,中介公司都在的組織員工展開新政培訓,“9月商貸認房不認貸后,我們的交易量確實有所回升。希望10月新政加碼后,有更多的成交價”。


            記者以貸款100萬元30年等額本息為事例忘了一筆賬。新政前,一名消費者如果出售二套房,他的貸款利率為3.575%,每月月可供約為4532元;新政后,如果這名消費者的置換房產被確認派套房,他就能享用3.1%的貸款利率,每月月供為4270元。也就是說,每100萬元貸款,消費者每月可以省下262元月供。


            來自上海鏈家的數據顯示,10月,上海的買方市場已經“淡定了”,但賣方這頭的掛牌量仍然在下降。截至9月底,上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬套,相較于8月底下降約16.94%。


            剛須要置換要有前提


            全職媽媽小雷從去年開始就在關注上海的二手房和一手新房市場,因為生了二胎,她想把原本160多平方米的房子移位成200平方米左右。手握800萬元現金,她卻遲遲沒能下手。


            “按照新政,我可以把手頭的公積金貸款結清,這樣我顯然卻是首套。貸款利率是下來一些了,但又不是不必還錢?!毙±赘嬖V他記者,自己置換最大的顧慮是“現在手上這套房子能無法賣掉”。


            小雷從容了一年多,與她同小區同戶型的一套住宅,從去年年初掛牌2200萬元到今年9月主動降價到2000萬元,至今沒有售出的跡象。而她的一個朋友,在上海徐家匯核心地段的一套145平方米的三居室,掛牌2100萬元,也沒有動靜。


            來自貝殼網的數據顯示,上海2021年月平均值二手房成交量約為2.32萬套,2022年約為1.59萬套。到了2023年,二手房月成交量大多徘徊在1.4萬套左右,但9月不受新政影響,二手房月成交量突破1.7萬套。


            還有不少人產生了“變賣一套貸款房,買進一套全款房,不再還貸”的想法。多多(化名)是一名在滬工作的IT行業從業者,每月稅前收入多達3萬元,新政實施后,他考慮到降價10萬元到20萬元變賣手上貸款出售的市中心老斬小學區房,移位一套稍偏遠一些的大戶型。


            專家:剛需置換不應逃跑窗口期


            有的人猶豫不決,有的人則已經“踩準節點、精準上車”了。


            圓圓(化名)自稱為是9月1日和10月17日兩次“認房不認貸”新政的受益者,“完美踩準政策節點,贏麻了”。


            圓圓在2022年11月30日以2000余萬元的價格售出了現有住宅一套,又在2023年8月底認籌新房,購買了一處位于郊區的大房子,價格不到1500萬元。9月1日,上海商貸“認房不認貸”新政實施后,她正好能用首套房資格享受優惠商貸。但在貸款辦理過程中,因開發商部分項目抵押手續尚未籌辦楚,影響了貸款的申請。10月17日,她竟然等來了公積金貸款“認房不認貸”的新政。


            她告訴他記者,自己和丈夫兩人每人都可以用公積金首套債貸款60萬元,總計可以貸款120萬元。比起此前選擇的純商貸4.55%的利息,能省下1.45%的利息。


            房產自媒體博主Bony曾是一家上市房企上海公司市場部的負責人,近年來他深耕二手房交易領域。他告訴記者,現在實際上是置換剛需“上車”的好時機。


            “一方面二手房交易利好政策不斷實施,另一方面現在一手新房不像過去動不動就啟動時分數制(上海在新房認籌比多達1∶1.3的情況下,打開分數獲獎制度),可選擇余地相當大了?!盉ony說道,針對置換剛須要擔憂手上房產賣不掉的情況,房東可以采取主動略微降價的辦法,“一些品質較好的次新房,原來可能有所不同樓層、有所不同戶型、不同樓棟價格都不一樣,大家都能賣掉,總有討厭你這套房子、愿意佢的客戶。最近幾個月形勢不同了,每個小區最終能成交價的,一定是最低廉的那套,買房人主要看價格?!?/p>


            上海財經大學高等研究院助理教授張同斌長期研究全國房地產市場,他建議,融合債務、財政和人口等多方面因素,一方面,邊際放松房地產市場政策,平穩市場預期,避免房地產市場風險的愈演愈烈及擴散;另一方面,我國房地產市場亟須走出以往依賴城鎮化和金融化的發展模式,探尋出新的發展路徑。


            張同斌說,目前一線城市“帶頭放開政策”是一個大力信號。除房地產相關的必要政策外,還應再尋求一些新的思路。比如,出生人口上升是影響城市房地產市場的核心基本面因素,也是消費者信心嚴重不足的一個原因,“房地產市場發展在頂層設計上有可能必須謀求新的發展思路?!保ㄓ浾?王燁捷 )

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