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          職住分離、一室戶供給少 大城市租房問題如何解決?

          2023-11-02來源:鄭州房產網職住分離、一室戶供給少 大城市租房問題如何解決?

            “2020年,上海租房家庭戶數約352萬戶,占到常住人口家庭38.74%;杭州租房家庭戶數達166萬戶,約占到常住人口家庭的40.42%?!比绱艘唤M數據拋出,已經充分說明在大城市,租房是住房消費的最重要方式。


            另一組數據進一步呈現:2020年,中國20-34歲年齡段人口合計2.91億人,其中20%在租房,但是整體繳納力較低。即使在城市,租戶家庭中月租多達3000元的,也將近7%。


            面臨如此極大的租房需求,大城市住房出租市場還面對哪些問題,又應該如何應對?


            10月30日上午,2023年世界城市日中國主場活動住房租賃專題論壇舉行。針對論壇所呈現的以上數據背后問題,參會專家探討大城市住房出租市場,尤其是保障性出租住房的發展,進行深入探討。此次論壇由中國房地產估價師與房地產經紀人學會、浙江工業大學共同主辦,主題為“分享可持續城市未來——住房出租高質量發展之路”。這也是世界城市日中國主場活動首次設立住房租賃主題論壇。


            “職住平衡”壓力大,住房租賃市場存在結構錯配


            職住分離出來、一室戶供給少、租金有爭議,根本上歸因于起來是住房租賃市場存在一定的結構錯配。


            論壇上,浙江工業大學副校長虞曉芬作了題為《我國大城市住房租賃市場結構錯配及管理》的主旨演說。在肯定當前大城市住房租賃市場在整體規模、機構化主體等方面取得成就的同時,虞曉芬指出大城市住房出租市場結構錯配問題仍然較為相當嚴重。


            最主要的是區域供給錯配。以杭州為事例,虞曉芬回應在不同的區塊,供求關系并不均衡。對于相對中心的老城區而言,租房供應缺口較小,同時也是高租金區域,大量在其中工作的人口為了尋求低租金只能到城市外圍租房,且外圍的租房供應量相對更大。區域供給的錯配,造成“職住平衡”的壓力相當大,而“職寄居分離出來”也減少了城市運營成本,影響了老百姓的取得感覺,并且不符合低碳倡議。


            此外,在房屋品質、租賃價格、戶型結構等方面,錯配同樣不存在。從數據上看,戶型結構的供給錯配非常突出。浙江工業大學中國住房和房地產研究院通過問卷調研找到,杭州市租戶對于一室的需求超過60%,然而市場上一室租賃房源供給僅有將近20%。而二室及以上的租賃住房,供給均大于市場需求。


            針對當前市場結構不存在的錯配問題,虞曉芬建議:第一,要從源頭入手,統籌城市規劃,處置好生活和生產的關系,把“園區”變成“社區”;第二,堅持公共交通導向型開發,在公共交通站點附近安排集中式出租住房;第三,加快出租住房籌集,減少出租住房供給,做多渠道籌集和探索共贏新模式。


            保障性出租住房的上海實踐和未來方向


            上海作為典型的特大城市,在住房出租市場發展尤其是保障性租賃住房建設上獲得了較為引人注目的成績,也獲得多位參會專家的認同。


            上海市房屋管理局副局長冷玉英在致詞中表示,上海探討新市民、青年人的租住需求,從服務住房民生和城市發展出發,匯聚了一批有擔任有作為的住房租賃企業,多措并舉,希望讓新市民、青年人住獲得、寄居得將近、住得好、寄居得起、寄居得大位。


            近年來,上海從三個方面推進涉及工作:一是大力培育住房租賃市場,不斷完善優化住房租賃的政策體系;二是加快發展保障性出租住房;三是制定并出臺實施《上海市住房租賃條例》。


            在保障性租賃住房發展方面,上海的政策響應速度回頭在全國前茅,且具備較高的創意水平。2023年至今,上海追加建設籌措保障性出租住房6.8萬套(間),“新時代城市建設者管理者之家”首批籌集約1.1萬張床位、供應約7000張床位。上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰在演說中總結到,上海實踐具有規范化、精細化、數字化、社區化、沉降式的特點。


            通過對保障性租賃住房政策工具的分析,陳杰發現各大城市主要采納供給型工具和環境型工具,分別占到比44%和40%。相比之下,市場需求型工具仍有很多發展空間。陳杰指出,如何激發青年人長期居住在保障性出租住房的意愿,推動他們成為保障性租賃住房社區治理主體,都是有一點進一步思維的問題。


            而針對保障性租賃住房當前的發展難點,陳杰指出主要是籌地難、籌房難、籌資難、經營無以四個方面。相對不應地,籌地方面應要與城市更新、新城建設結合,與軌道交通建設融合;籌房方面應減緩一站式牽頭數字化審核,前進空間置換;籌資方面進行差別化信貸管理,介入保險和公積金,發展好REITS(不動產投資信托基金);經營方面要原作和用好財政專項資助,實踐好租購同權等。


            縱觀全國,住房和城鄉建設部在今年9月12日回應,當年全國籌措建設保障性出租住房204萬套(間)的任務已完成72%,近兩年來共已建設籌措保障性租賃住房508萬套(間),已完成投資多達5200億元,可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。


            住房和城鄉建設部計劃財務與外事司副司長李喆在閉幕式致詞中認為,住房出租市場發展牽涉到新型城鎮化進程,牽涉到新市民、青年人的幸福感、取得感,關乎城市競爭力與可持續發展。


            論壇上,多位地方行業組織及住房出租企業代表也就住房出租如何助力構建高品質居住生活、ESG增進住房出租行業可持續發展、專業評估助力保障性租賃住房身體健康發展及實踐案例共享等內容進行了共享。

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