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          市場觀察

          存量房貸利率調整難在哪?

          2023-07-31來源:鄭州房產網存量房貸利率調整難在哪?

            “按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商更改合約約定,或者是新發放貸款置換原來的存量貸款?!比嗣胥y行貨幣政策司司長鄒瀾近日在國務院新聞辦新聞發布會上的表態,很快成為人們注目的焦點。


            存量房貸利率到底能不能調整?《中國消費者報》記者連日來向多家銀行進行查證,但均未得到肯定的回應。那么,存量房貸利率調整無以在哪里?如果展開調整,大概率會使用怎樣的方式呢?


            存量房貸降息未構建


            新聞發布會后,購房人紛紛向銀行咨詢能否調整存量房貸利率。7月21日上午,《中國消費者報》記者就存量房貸利率調整一事向工商銀行客服人員咨詢??头硎?,該行已關注到市場有關存量住房貸款利率調整的新聞報道,但是目前尚未收到有關部門的月通知。


            記者又向交通銀行人工客服咨詢??头嗷貞Q之為已關注到有關新聞報道,目前還沒收到明確政策通知,并回應該行會持續注目涉及信息,第一時間作好第一時間并做好貫徹落實。


            除了必要向銀行咨詢,一些購房人還在社交媒體交流各地銀行的最新動態。有網友在社交媒體表示,自己所在的湖北省的招行房貸利率已降至4%以下。但記者7月21日致電招行武漢支行,得到的回應卻是“暫未收到相關通知”。


            降息呼聲緣何被忽視


            “當看到人民銀行對存量房貸的最新表述后,我第一時間聯系了我貸款的銀行,但銀行回應還籌辦不了?!毙は壬男那橛杉愚D變為沮喪。肖先生告訴他記者,他2020年在某銀行辦理了房貸,利率是在LPR(貸款市場報價利率)基礎上上浮了105個基點。從去年到今年,LPR從4.65%降至4.20%,總共下調了45個基點,還將近他銀行房貸利率加點的一半。如果能調整到目前的房貸利率水平,他的還款壓力將大大減低。


            央行最新透露的數據表明,6月新派發個人住房貸款加權平均利率為4.18%,比上年同期低了107個基點?!氨M管貸款市場報價利率上行了0.45個百分點,但因為合約約定的加點幅度在合約期限內是固定恒定的,前些年派發的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上,這與提早償還大幅增加有比較大的關系?!编u瀾表示。


            事實上,在去年底出現第一波提早還貸潮時,招聯首席研究員、復旦大學金融研究院全職研究員董希淼就在拒絕接受《中國消費者報》記者專訪時公開回應:“不應加快出臺涉及舉措,引領銀行減少存量房貸利率?!?/p>


            那么,在央行也收到相關呼吁后,銀行為何仍未見有行動呢?在董希淼顯然,最必要的原因是此舉勢必進一步壓縮銀行的利潤空間?!霸瓉淼睦?%,如今降到4%,有哪家銀行愿意干呢?”董希淼一針見血地認為。


            據華泰證券涉及分析師粗略估算,當前存量與追加房貸之間的利差約為35—85個基點。若以追加房貸為標準(平均4.14%)對存量房貸利率進行調整,或進行實質意義上的“并轉貸款”操作,則每年可減少居民還貸現金支出800億元到2000億元,約占居民房貸支出的3%到6%。


            除了利潤,銀行人士對記者表示,利率調整還涉及到個貸、財會等多個部門,對于銀行內部而言,考核業績如何調整,對盈利導致多少影響等,都是必須考慮到的問題。因此,即便未來有計劃調整,也需要一定時間。


            利率調整已箭在弦上


            在銀行暫不調整利率的情況下,購房人只能選擇提前還貸。肖先生說,現在理財產品和存款收益都在上行,他年初提早還了部分房貸,節省了一大筆利息支出。


            像肖先生一樣選擇提早償還的人還有很多。央行數據顯示,今年上半年,個人住房貸款累計派發3.5萬億元,較去年同期多派發多達5100億元。然而,個人住房貸款余額總體卻不升反降,其中提前還款是一個最重要原因。


            “如果不調整,提前還貸不會讓銀行利潤損毀,調整的話少了利率加點的利潤,但貸款余額還在?!痹诮洕鷮W家馬光遠顯然,在這種情況下,趕緊想要辦法比什么都不做到要好。開源證券也分析指出,存量房貸利率調降,有望降低提前還款的比例,對銀行息差和營收的拖垮較為有限。


            事實上,存量房貸利率調整早于有先例。2008年10月,央行曾發布《關于不斷擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通報》,將商業性個人住房貸款利率的上限不斷擴大為貸款基準利率的0.7倍。一些中小銀行率先推出利率七折優惠,并推出跨行“轉按揭”業務來搶奪存量用戶。在此情景下,國有銀行也紛紛制定存量房貸調整細則。


            馬光遠建議,央行可以像此前一樣公布涉及通知。如果不公布,銀行也應當大力行動起來,比如,對之前自由選擇相同房貸利率的,可以調整為浮動利率。對于房貸利率有加點的,可以取消加點,或者給予一定的折扣,從而覓用戶。


            “降低存量房貸利率對銀行特別是大行而言,是當下痛苦但長遠有利的選擇?!倍m嫡J為,減少部分存量房貸利率,具備“一箭三雕”的作用:一是有助于減少借款人房貸利息支出,平穩和不斷擴大住房消費需求,進而增進房地產市場健康穩定發展;二是有助縮窄存量房貸與追加房貸利差,減少居民恰推提前還款和違規“轉貸”不道德,為銀行覓優質的房貸客戶;三是有助于減輕居民住房消費開銷,推展居民將儲蓄轉化成為消費和投資,提振居民擴大消費的意愿和能力。


            董希淼回應,存量房貸利率調整目前有兩種做法——是直接叛(更改合同條款),二是間接叛(貸款以新的換舊),建議各家銀行總行出臺明確方案,明確降的條件、標準、流程。例如,可以通過市場利率定價自律機制,引導銀行對利率偏高的存量房貸制訂額外折扣或減少加點等惠民政策??梢栽跍p少存量房貸利率的同時,約定一定期限內借款人不得提前還款。


            記者了解到,為了覓客戶,目前一些地方銀行網點支持居民房貸由商業貸款改以商業貸款+公積金的組合貸款。部分銀行還開了轉按揭方式的口子,容許房貸由等額本息改以等額本金償還,節省購房人的利息支出。(記者 聶國春)

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