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          市場觀察

          央行:調降首付比和二套房貸利率下限

          2023-10-03來源:鄭州房產網央行:調降首付比和二套房貸利率下限

            “堅決防止匯率超調風險,維持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本平穩”“調降首付比和二套房貸利率上限,推動減少存量首套房貸利率落地見效”……針對近期市場熱議的話題,人民銀行再次傾聽定調。據9月27日中國人民銀行官網透露,近日中國人民銀行貨幣政策委員會開會了2023年第三季度例會(以下全稱“會議”),在分析人士看來,本次會議向市場傳遞了大力大位快速增長、大位匯率、促樓市復蘇信息,有助提振市場對經濟衰退信心。


            有望實施結構性反對工具


            會議指出,當前外部環境更趨簡單嚴峻,國際經濟貿易投資放緩,通脹仍處高位,發達國家利率將持續保持高位。國內經濟持續完全恢復、回升向好、動力強化,但也仍面臨市場需求嚴重不足等挑戰。


            要加大宏觀政策調控力度,精準有力實施穩健的貨幣政策,辦好逆周期和橫跨周期調節,更好發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能,著力擴大內需、提振信心,減緩經濟良性循環,為實體經濟獲取更有力支持。


            “此次會議指出人民銀行對經濟復蘇前景之后偏悲觀預期,但也認為目前正處于經濟衰退的關鍵階段,必須宏觀政策再接再厲,促進經濟減緩恢復均衡?!惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華評價道。目前國內經濟面對簡單內外環境情況下,宏觀政策需要平衡好穩增長、以防風險、調結構,兼顧內外均衡。


            在會議中,人民銀行也提及,要增大已出臺貨幣政策實施力度,維持流動性合理充裕,保持信貸合理快速增長、節奏平穩,維持貨幣供應量和社會融資規模增長速度同名義經濟增長速度基本匹配。促進物價低位回升,保持物價在合理水平。


            同時落實好調增的再貸款再貼現額度,實施好延續結構性貨幣政策工具,繼續加大對普惠金融、綠色發展、科技創新、基礎設施建設等國民經濟重點領域和薄弱環節的反對力度,綜合施策支持區域協調發展。深化金融供給外側結構性改革,引導大銀行服務重心下沉,推展中小銀行聚焦主責主業,支持銀行補充資本,共同維護金融市場的穩定發展。


            仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟指出,貨幣政策必須與財政、產業、就業等政策一道,注重協調有力、協同共入、強化預期,推動供需兩端持續恢復,構成擴大內需、提振信心、防范風險的政策合力。


            浙江大學國際牽頭商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林則稱之為,當前經濟問題核心不是流動性嚴重不足,而是消費投資信心嚴重不足導致信貸需求嚴重不足。人民銀行明確提出“維持貨幣供應量和社會融資規模增長速度同名義經濟增速基本給定”,也提供了一種預測政策走向的仔細觀察方式。


            展望先前貨幣政策,周茂華預計,人民銀行將之后實行務實貨幣政策與大力財政政策組合。一方面,加大已出臺的政策實施力度,推動政策加快落地見效;另一方面,充分發揮總量和結構工具的優勢,在保持貨幣和信貸總量有助于、穩定增長的同時,引導金融資源流向實體薄弱環節和重點新興領域。他說,“年初以來,國內實施兩次降準、兩次降息,政策顯著靠前沖刺,加之本次會議提到了結構性工具,預計后續未來將會實施結構性支持工具”。


            龐溟進一步表示,大位增長政策和逆周期措施將持續加碼、質效提升、實施落細。由于目前加權平均貸款利率已到達較低水平,且市場供求關系提高帶給的物價水平回暖,使實際利率有所下行,他指出,年內仍有降息的必要性。


            房貸調整應防止“一刀切”“一頭熱”


            關于業內高度注目的房地產金融,此次會議也有重點提到。


            會議明確提出,要因城施策精準實施差別化住房信貸政策,支持剛性和改善性住房市場需求,實施新的發放首套房貸利率政策動態調整機制,調降首付比和二套房貸利率上限,推展減少存量首套房貸利率落地見效。


            “通過此類政策的調整,將有助系統全面為購房市場等建構寬松的條件,有助進一步增進房地產金融市場的身體健康發展?!币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴邁進說。


            此外,會議提及要增大對“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改建和保障性住房建設等金融支持力度。賢躍進指出,這一點反映了房地產金融的兩條線走向:一條是傳統的購房等領域,一條是新興領域,即類似于城中村改建等核心發力點。對于城中村改建等方面的金融反對勢必會強化,其客觀上有助進一步促進涉及企業融資工作的積極開展,也受到影響此類業務的更好發展。


            從“認房不認貸”到存量房貸利率上調,如今人民銀行再次傾聽,種種利好政策給予了市場充裕的信心。周茂華預測,疊加“金九銀十”助推,預計四季度樓市衰退的進度未來將會加快。


            龐溟也稱,預計后期將實行更為有力的差別化房貸利率政策和存量房貸調整政策,也可以在減少居民購房成本和利息負擔的同時緩解銀行凈息差壓力。不過,龐溟也指出,必須看到,全然用于上調房貸利率等貨幣政策方式,并無法完全、有效、顯然地解決房地產市場周期性、結構性、趨勢性問題的疊加。各地不應按照自身實際情況,有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調整當地房地產政策,優化出租汽車、限售、限貸、禁售、交易稅費、住宅類別認定等措施,有效地貫徹因城施策、一城一策、一區一策、分類指導,用足用好政策工具箱,落實好房地產市場長效機制,以構建房地產市場的企穩復蘇。


            “而要做到依法有序調整存量個人住房貸款利率,就要在市場化、法制化的前提下,規范貸款利率定價秩序?!饼嬩樘岢?,對商業銀行來說,不應根據涉及部門的具體指引、操作者細則和自身經營狀況,針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規模、資產質量、信用記錄、風險等級、償還能力以及房屋的首置與否、自寄居與否、套型面積等不同情況展開準確評估,以明確利率調整的標準、條件和范圍,并實施區別化確定定價、差異化抵押策略、動態化調整風險掌控,防止“一刀切”“一陣風”“一頭熱”,在貸前調查和貸后跟蹤環節做好相關設施工作。


            保持人民幣匯率的基本平穩


            人民幣匯率方面,人民銀行也提出,深化匯率市場化改革,引導企業和金融機構堅持“風險中性”理念,綜合施策、校正背離、穩定預期,極力對單邊、順周期行為不予糾偏,堅決防范匯率超調風險,維持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本平穩。


            連日來,人民幣匯率小幅震蕩,一度暴跌7.3關口,曾引得市場擔憂。截至9月27日收盤,在岸人民幣對美元報7.3088,較上一交易日上調69基點。不過周茂華表示,盡管近期美元不受美債供給壓力及歐洲經濟下降等影響有所走強,對人民幣包含一定擾動,但從內外環境趨勢看,繼續寄予厚望年內人民幣走勢。


            周茂華補足到,近期數據顯示,國內經濟衰退動能有所強化,外貿韌性腳,跨境資金流動性雙向有序,國際收支基本平衡,人民幣匯率有堅實基本面支撐。同時,近幾個月人民幣波動輕微,對內外利空因素有較為充分定價,并且人民幣經歷多次內外嚴峻形勢考驗,市場減緩成熟期,人民幣彈性顯著強化。


            龐溟也認為,近期人民幣對美元匯率的階段性承壓,主要是在美元指數走強、中美利差預期擴大等背景下的被動升值。但有關部門已經采取了引入逆周期因子、下調跨境融資宏觀謹慎調節參數、發行離岸央票及國債、下調外匯存款準備金率等政策措施,加強對市場預期的有效管理和合理引領,未來政策工具箱里存留的工具選項依然較為充裕。


            龐溟警告到,正如人民銀行所述,在人民幣匯率雙向波動的彈性和幅度增大的情況下,市場主體不應樹立匯率“風險中性”理念,避免背離風險中性的“炒匯”行為,堅決務實經營,強化風險防范意識和能力,作好風險評估,合理審慎交易,適度套保匯率子母和控制貨幣錯配,合理安排資產負債幣種結構。


            展望未來,龐溟預計,我國將之后推進多層次匯率市場和外貿市場體系建設,提高和擴展外匯市場的深度和廣度,創建和完善人民幣匯率糾偏的力量和機制,發揮匯率調整宏觀經濟和匯率收支的穩定器的起到。


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            存量房貸利率調整展開時:“二套并轉首套”開閘


            存量首套住房貸款利率調整大幕月拉開,互為較首套房貸利率由銀行批量調降,部分借款人更加關心“二套并轉首套”如何操作。9月27日,北京商報記者注意到,為便于借款人展開申請人,有多家銀行發布了“二套轉首套”利率調整申請提示或操作攻略,“二套轉首套”證明材料表格通常包括婚姻狀況證明、房產查找證明、個人征信等內容,由于地區有所不同,各地銀行拒絕遞交的材料也有所不同。多家銀行表示,經認定符合條件的借款人,將于10月25日對審核通過的業務展開批量利率調整。


            公布操作者指引


            存量房貸利率上調正在進行時,相比存量首套房貸利率的批量調降,一些借款人更加關注購房時按二套派發的房貸、現在已符合首套房標準的房貸利率該如何申請人調整。


            9月27日,北京商報記者注意到,已有多家銀行公布了“二套轉首套”利率調整申請指引。以工商銀行為事例,據北京商報記者不完全統計資料,該行發布了廣東地區、大連地區、山西地區、周口地區、內蒙古地區、無錫地區等多地“二套轉首套”利率調整提交材料操作指引。


            “二套轉首套”證明材料表格通常包括婚姻狀況證明、房產查找證明等,由于地區不同,各地分行提交的材料也有所不同。針對離異的借款人,工商銀行大連分行拒絕提供離婚證、單身證明、離婚協議;在房產查找證明中,該分行要求,不應獲取全部家庭成員在大連全域地區七日內房產查詢證明(家庭成員不含本人及未婚,未成年子女名下有房產的也須提供房產查詢證明)。


            多家銀行回應,對于“二套轉首套”房貸利率調整,需要借款人主動向銀行發動申請人,經認定符合條件的,將于10月25日對審查通過的業務進行批量利率調整。


            有數借款人申請人成功


            將“二套轉首套”劃入調整范圍,使得享用到政策“紅利”的借款人群體不斷擴大,根據規定,“二套轉首套”借款人可以在線上提交材料申請,也可以去銀行線下網點辦理。


            在浙江的李久杰(化名)也成功通過線上提交了“二套轉首套”申請人?!皬倪f交申請到通過要用了一天時間,已能查找到降低后的存量房貸利率為4.3%,下個月開始生效執行?!崩罹媒鼙硎?。


            原先被確認為“二套房”、如今為“首套房”的借款人淪為本輪存量房貸利率上調的受益者。在申請流程方面,對于“二套并轉首套”,各家銀行也專門設置了提示地下通道。建設銀行在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉首套申請人復核功能”,借款人可點擊“存量房貸利率調整”-“申請人審核”,自由選擇審核類型“首套、非首套認定結果”。


            諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示,對于借款人來說,存量房貸利率調降實質性地降低了還貸壓力,減低了居民的資金開銷,是一大利好,可以使居民騰出更多的資金用作其他消費,提高資金流動性,也可以給居民獲取更多的機會去選擇購入其他房產等。


            一攬子受到影響政策“在路上”


            據測算,此次存量首套房貸利率調整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看,此次存量首套房貸利率調整,平均值降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例,假設房貸利率降到4.3%,可節約借款人償還支出每年多達5000元。


            9月27日,據中國人民銀行官網,中國人民銀行貨幣政策委員會2023年第三季度例會于9月25日在北京召開。會議認為,落實新的派發首套房貸利率政策動態調整機制,調降首付比和二套房貸利率下限,推展降低存量首套房貸利率落地起效。


            在陳霄看來,調降首付比和二手房貸利率上限將成為接下來政策松綁的一個重點方向,在此前“認房不認貸”等政策已經落地,首套房資格的認定上作出了松綁,短期刺激了一撥市場需求入市,但是市場的持續完全恢復仍必須更多的政策加持,上調首付比和二套房貸利率就是重要的一環。預計該項政策落地后,結合“認房不認貸”構成組合拳降低提高群體的入市門檻,市場有望步入更加顯著的回升,尤其是對于一線和輕二線城市。


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