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          市場觀察

          北京:加裝電梯有規范指引 一戶業主可提加裝需求

          2023-10-12來源:鄭州房產網北京:加裝電梯有規范指引 一戶業主可提加裝需求

            在北京范圍內,啟動老樓加裝電梯有了具體提示——法定多數業主參與表決,經參與投票表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意,即啟動項目報建確認工作。


            近日,北京市住房和城鄉建設委員會等4部門編成并發布《北京市既有多層住宅加裝電梯操作提示(全面推行)》(以下簡稱《操作者指引》),明確老樓安裝電梯申請、施工、運營管理的全套規范流程。


            受訪專家理解稱之為,《操作者提示》的發布,為老舊小區居民提供了一個規范的申請、施工和運營管理流程,更加合理合法地前進老舊小區加裝電梯工作,方便老舊小區居民上丟下、出行。


            加裝電梯有了規范提示


            今年67歲的蔣先生是北京市朝陽區居民,他所在小區初建20世紀90年代,居民樓主要是地上6層、地下一層的板樓,沒電梯。


            蔣先生曾患上小兒麻痹癥(即脊髓灰質炎),留給的后遺癥包括右腿、右臂肌肉衰退,使不上力氣,屬于肢體殘疾者。他雖然住在二樓,但每次下樓都需要好幾分鐘,因為要用手扶著欄桿,一步步往下挪。對他來說,生活中最大的苦惱就是上下樓問題,“要是能有電梯坐該多好”。


            蔣先生的期望在北京許多老舊小區已經變為現實。根據公開發表信息,自2017年起,北京市大力前進老樓安裝電梯工作,截至今年8月底,總計已完成安裝電梯3370余部。


            如今,《操作指引》的出臺,意味著北京市前進老樓加裝電梯工作有了政府部門發布的指引文件,老樓加裝電梯從明確提出到落地有了全套規范流程?!恫僮魈崾尽访鞔_提出了老樓安裝電梯的“三就工作法”,即一戶申請人就啟動、超過比例就證實、協商一致就動工。


            中國人民大學公共管理學院黨委書記孫柏瑛指出,《操作指引》的公布,對北京社區既有多層住宅安裝電梯的條件與技術標準進行了明確規定,這將對北京安裝電梯工作產生積極影響?!恫僮髦敢芬环矫娼⒘思友b電梯的規范流程和技術標準,指明了社區公共設施供給的安全要求;另一方面,電梯安裝需要解決問題老年居民群體上丟下難題,提高老年人群體的社會福利與生活品質,有助“老破小”社區基礎設施的提高。


            在她顯然,如果從超大城市基層公共治理視角分析,“老斬小”社區安裝電梯作為城市更新與設施改造的一項重大的公共事務,《操作提示》不僅助推電梯的加裝與設施改造事務,而且安裝過程為居民提供了一個環繞定公共物品供給的民主協商辯論、達成協議合意共識、前進公共參予、發展自律治理,從而產生社區合作型集體行動的平臺與場域。


            北京市物權法學研究會副會長畢文強認為,《操作指引》可以更加合理合法地前進老舊小區安裝電梯工作,使老樓加裝電梯流程更加規范、機制更加成型,解決問題了此前加裝電梯過程中經常出現的問題,使老舊小區居民需要更加便利地上下樓。


            “尤其是老年人,由于身體原因,上下樓梯存在一定困難,老樓加裝電梯的市場需求日益強化。因此,不管從安全角度、提高老年人生活品質還是提升城市居住于品質等角度,加裝電梯都有較強的市場需求?!碑呂膹娬f。


            一戶業主可提安裝市場需求


            安裝電梯實施流程的第一步是提出市場需求。


            《操作者指引》具體,單位(集體)或業主向房屋所在地街道(鄉鎮)或社區(村)提出安裝電梯市場需求。涉及單元具備加裝電梯條件的,由街道(鄉鎮)、社區(村)啟動征詢相關業主意愿工作,做到一戶申請人就啟動征詢意愿工作。


            畢文強理解說道,《操作者提示》明確了申請標準,一戶業主即可申請人,本質上是優化了流程。從整體上看,《操作提示》大大簡化了過去簡單的申請和審批流程。


            安裝電梯實施流程的第二步是組織協商,即居民委員會(村民委員會)指導監督業主組織(業委會或物管會)組織業主進行表決。業主同意比例達到民法典第278條規定的由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占到比三分之二以上業主參與表決,經參予投票表決專有部分面積四分之三以上的業主且參予表決人數四分之三以上的業主同意,即啟動項目報建證實工作。


            “《操作指引》明確了的組織業主表決的主體為社區居民委員會或村民委員會,并且明確了安裝電梯的表決比例以及法律依據?!碑呂膹娬f。


            根據民法典的規定,加裝電梯雖然只需要獲得法定多數業主同意即可,但也無法忽略因加裝電梯而利益受損的一、二層業主,以免影響鄰里和睦。


            為此,《操作指引》明確,加裝電梯獲益業主可采取適當方式給予一、二層業主適當補償,這些必要補償方式還包括:在業委會(物管會)組織業主共同要求的基礎上,低層業主可優先挑選停車位;安裝電梯施工時,低層業主有戶內局部改造市場需求的,實施主體、施工單位可幫助實施改造,并可給與涉及費用減免等。


            據畢文強辨別,《操作提示》強化了對老樓安裝電梯的監管,還包括施工質量、安全運行等方面,保證了電梯的安全性;容許引入第三方機構展開施工和運行管理,打破了過去不能由政府部門進行管理的模式等。


            在他看來,《操作者指引》作出的這些制度決定,整體上講構成一個推展實操的規范性文件,不利于安裝電梯工作的落地。


            充分發揮居民積極性主動性


            記者梳理找到,發布類似《操作者指引》文件的地方,不只是北京,近年來,廣州、上海等地已經發布過加裝電梯指引。


            2020年3月,廣州市涉及部門編成印發《廣州市老舊小區住宅安裝電梯指引圖集》,以加強全市老舊小區住宅安裝電梯標準化設計、安裝、質量安全等方面的技術指導。


            此外,還有一些城市發布了專門的加裝電梯規定。例如,2020年6月,廣州市政府辦公廳印發《廣州市既有住宅增設電梯辦法》;2022年7月,福建省三明市政府辦公室印發《三明市既有住宅增設電梯實施辦法(修改)》;今年9月,重慶市政府辦公廳印發《重慶市既有住宅加設電梯管理辦法》……


            畢文強指出,各地作出這種舉措的背景是,隨著城鎮化超過一定水平,城市更新工作將成為一段時期內的重點工作,因此,各地依法進行城市更新,其中還包括大力推展老舊小區改建升級,通過安裝電梯等提高小區基礎設施,以提升城市居民的生活品質。


            “一些地方實施安裝電梯提示,具體了安裝電梯的程序、資金籌集方式、安全管理等方面規定,可以為其他地方制訂相關政策獲取借鑒?!碑呂膹娬f,特別是以地方立法的方式推動老舊小區加裝電梯工作,不僅可以為加裝電梯工作提供明確的法律依據,還可以根據當地的實際情況,制訂出更加合乎當地市場需求的規定。


            不過,在部分受訪專家顯然,安裝電梯是社區居民自律、自治事務,不應過度上升為政府的法定責任。


            “必須注意的是,既有多層住宅安裝電梯,是社區居民、業主的事務,不是基層政府的責任,推展安裝電梯工作是好事兒,但應該考慮財政的承受能力,同時不能把加裝電梯工作變為對基層政府的考核指標?!北本┞摵洗髮W應用于科技學院教授李凌提醒道,加裝電梯屬于居民自治事務,不能“一刀切”并且以行政命令的方式推開,而應該認同社區居民、村民的積極性、主動性和自主性。


            李凌認為,在安裝電梯過程中,政府應當保障所投入的財政資金使用的公開發表、合理、合規,同時切實做好電梯竣工驗收工作,把好電梯驗收關,貫徹確保加裝電梯的質量。


            在孫柏瑛看來,政府只是改進小區基礎設施的倡導者和推動者,而非電梯物品的必要提供者,地方政府可以提供提倡性的《操作提示》規范,引導社區居民就安裝電梯展開協商,同時,更主張通過居民個人、市場與企業、社會組織等多元主體、多樣化的共同生產機制,通過多渠道的融資途徑,創意電梯等社區設施的供給模式。(陳磊)

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